P2P대출 연체율이 15%를 초과해 계속 상승하고 있어 P2P투자를 고려하는 소비자들의 주의가 요구된다. P2P대출 잔액이 2조원을 넘긴 가운데, 대출 연체율이 상승함에 따라 금융당국은 지난해 11월에 이어 다시 한번 P2P 대출에 대한 소비자 경보(주의)를 발령했다. 투자자들은 P2P대출 상품이 원금을 보장하지 않는 고위험·고수익 상품이라는 점을 반드시 인식한 상태에서 투자자 유의사 항을 정확하게 숙지하고 자기책임 하에 투자에 나서야 한다. 

지난 3월23일 금융감독원에 따르면 2019년 11월 제정된 ‘온라 인투자연계금융업 및 이용자 보호에 관한 법률(이하 온 투법)’ 시행(2020년 8월27일)을 5개월여 앞두고 P2P대출 규 모가 지속적으로 확대되고 있다. 2017년 말 8,000억원이었던 P2P대출 규모는 1년 뒤인 2018년 말 1조6,000억원으로 2배 확대됐고, 지난해 말에는 2조4,000억원으로 8,000억원 늘며 2조원을 돌파했다. 올해 3월18일 기준으로는 작년 말과 비슷 한 수준인 2조3,000억원을 기록하며 약간 줄어든 모습이지 만 전반적으로 상승세에 있다.

한 달도 안 돼 연체율 1%p 상승

P2P대출 잔액이 확대됨에 따라 30일 이상 연체율도 지속적으로 증가하는 추세다. 3월18일 기준 연체율은 15.8%로, 지난해 말 11.4% 이후 4.4%p 상승했다. 2017년 말 5.5%에 불 과했던 연체율은 2018년 말 10.9%로 1년 만에 2배 가까운 상승세를 보였고, 올해 2월 말 14.9%던 것이 한 달도 안 돼 1%p 가까이 오르는 등 빠른 상승세에 있다.

한국P2P금융협 회의 공시자료(44개사)에 따르면 부동산PF, 부동산담보대출 등 부동산대출상품 취급비율이 높은 업체의 연체율이 상대적으로 높았다. 올해 2월 말 현재 부동산대출상품만 취급하 는 16개사의 평균 연체율은 20.9%이다. 이는 나머지 28개사 평균 7.3%의 3배에 육박하는 수준이다. 금융당국은 지난해 11월에 이어 P2P대출에 대한 소비자경보(주의)를 발령하고, 투자자들의 신중한 투자를 당부했다.

P2P 대출, 원금 보장 안 돼…금융위 등록 여부 확인 必

P2P대출은 차입자의 채무불이행 시 그 손실이 모두 투자자에게 귀속되는 고위험 상품이고, 당초 약정된 투자기간 내 투자금 회수를 보장하지 않는다는 점을 유념해야 한다. 또한 P2P 연계 대부업자가 금융위원회 등록업체인지 확인할 필요도 있다. P2P연계 대부업은 온투법 시행 후 1년(2021년 8월27 일)까지만 영위할 수 있다. 이와 함께 P2P업체의 연체율 등 재무정보와 인터넷 카페 등 온라인투자 커뮤니티 등에서 상품정보, 연체내역, 업체평판 등을 확인해야 한다.

과도한 리워드지급 등의 이벤트로 투자 자들을 끌어 모으는 업체일수록 불완전판매 소지가 높고, 대출이 부실해질 가능성이 크기 때문에 유의해야 한다. 부동산대출 투자를 할 때는 담보물건, 채권순위(선·후순위), 담보권 행사방식 등 투자조건을 꼼꼼하게 살펴봐야 하고, 필요하다면 업체에 자료를 요구하거나 현장을 방문에 직접 확인하는 것이 좋다.

대출자금 관리체계·상환계획 타당성 꼼꼼히 확인

금융감독원은 부동산PF 대출상품 투자를 고려 중이라면 가장 먼저 채무상환의 책임이 있는 차주가 누구인지 확인하고, 차주의 자기자본 투입여부와 비율, 출처(타기관 대출 여부)를 확인할 필요가 있다고 조언했다. 사업에 차주의 자기자본이 투입된 경우 사업의 책임성을 확보할 수 있고, 분양가가 하락 했을 때도 대출금 보전에 유리할 수 있다.

토지잔금, 공사비, 홍보비, 기타 부대비 등 대출의 목적이 명확한지, 목적에 따라 자금이 집행되고 있는지 등 대출자금 관리체계가 제대로 갖춰져 있는지도 확인해야 한다. 예를 들어 공사대금 목적으로 대출이 실행됐지만, 시공사·협력업체 에 공사비가 제대로 지급되지 않는 경우는 사업이 중단될 가능성이 있다.

금감원 관계자는 “신용대출과 달리 부동산PF 대출은 대출목적에 따라 자금이 제대로 집행되는지 여부가 차질 없는 사업진행 및 채무상환에 필수적”이라며 “차주가 대출자금을 목적 외로 지출하는 것을 방지할 수 있도록 P2P 대출업체가 대출자금 관리체계를 갖추고 있는지 확인해야 한다”고 설명했다.

금융권 대출(본PF 대출, 준공 후 토지·건물담보대출), 분양수익 등 상환계획에 따른 리스크 요인 점검 등 대출자금의 상환계획이 타당한지에 대해서도 따져볼 필요가 있다. ‘브릿지 론(Bridge Loan)’과 ‘본PF’를 통해 대출을 상환하겠다고 할 때 금융권의 대출의향서가 대출승인을 담보하는 것이 아니기 때문에 인허가 지연, 토지매입비·공사비 등 사업비 상승, 분양여건 악화 등 사업성이 나빠졌을 때는 본PF 대출이 거부될 수도 있음을 유념해야 한다.

부동산 대출은 크게 ‘브릿지론’과 ‘본PF’로 나눌 수 있는데, ‘브릿지론’은 신용도가 낮고 담보도 없는 시행사가 사업계획서와 시공사의 사업 참여 의향서, 토지매매계약서를 통해 제 2금융권에서 사업타당성을 심사받아 대출을 받는 것을 말한다.

PF대출로 가기 위한 일종의 다리라고 생각하면 된다. 시행사는 이를 바탕으로 제1금융권에 땅값과 사업비 등에 대해 대출을 신청하고, 제1금융권에서는 해당 사업의 타당성을 심사해 대출을 결정하게 되는데, 이것이 ‘본PF’다. ‘본PF’를 받은 시행사는 이 돈으로 ‘브릿지론’을 정리하고, 땅 주인에게 땅값을 지불한다.

‘본PF’ 상환에는 금융권에서 다시 대출을 받거나 분양수익을 이용하는 방법이 있는데, 금융권 대출의 경우 총 대출 규모가 준공 후 금융권 대출한도 범위(통상 LTV 60~80%) 내에 있는지 확인해야 한다. 또 분양수익을 이용할 계획일 때는 해당지역의 주택수요·공급, 분양가의 적정성, 부동산 시장전 망 등 분양리스크 요인을 점검해야 한다. 금감원은 “인근 중개업소 등을 통해 분양가의 적정성, 분양가능성 등을 사전에 확인하는 것이 바람직하다”고 조언했다.

시행사·시공사 및 P2P 대출 중개업체 전문성·신뢰성 확인

프로젝트의 주체인 시행사와 시공사가 믿을 만한 회사인지 확인하는 일도 빼놓을 수 없다. 시행사는 자금조달과 인허가, 시공사 선정, 분양 등 사업의 실질적인 시행 주체고, 시공사는 건축물 완성을 책임지는 건설사다. 금감원은 특히, 시행사나 시공사가 여러 사업을 동시에 진행하는 경우 다른 사업 장의 부실이 투자대상 사업장으로 전이될 수 있음에 유의하라고 당부했다.

또한 부동산PF는 사업성·리스크 분석에 상당한 전문성을 요하는 만큼 ▲부동산개발 ▲감정평가 건축시행·시공 등 부동산 전문 인력을 보유했는지, ▲감정평가기관 ▲신탁회사 ▲ 설계사 등 전문기관과 업무제휴를 하고 있는지 등 P2P대출 중개업체의 전문성에 대해 따져봐야 한다. 이와 함께 부동산PF 대출상품의 위험요인을 다양한 측면에서 분석하고, 공사 진행 상황을 정기적으로 점검해 충실하게 공시하는 P2P 대출 중개업체를 선택하는 것이 중요하다.

고수익·고위험 상품, 소액·분산투자 해야

투자자들이 P2P 투자에 관심을 갖는 것은 높은 수익률 때문 이다. 하지만 그만큼 높은 위험을 감수해야 함은 어쩌면 당 연하다. 금감원은 “제2금융권에서 빌라, 오피스텔 PF 대출에 대해 보통 8~12% 수준의 금리를 책정하기 때문에 15~20% 수익률의 PF 상품은 제2금융권에서 자금 조달이 어려운, 상 대적으로 고위험 사업일 가능성이 높다”고 설명했다. 따라서 리스크 수준이 다양한 상품들에 분산 투자해 만기 미상환 위험에 대비할 필요가 있다.