최근 건설사들은 아파트 분양 시장에서 타 브랜드와의 차별화를 위해 다양한 옵션 상품을 공급하는 추세다. 특히 옵션 상품거래 비중이 커지는 만큼 해제권 제한, 과도한 위약금 부과, 옵션 대금 미납 시 입주 제한 등 불공정 거래 관행이 늘고 소비자 피해도 증가하고 있다.

이러한 가운데 공정거래위원회(위원장 정재찬, 이하 공정위)가 전국 25개 건설업체가 사용하는 ‘아파트 옵션 상품 공급 계약서’를 점검하고 고객의 해제권 제한 조항 등 4개 유형의 불공정 약관 조항을 시정하도록 했다.

‘아파트 옵션 상품 공급 계약서’ 의 불공정 약관을 시정하여 이와 같은 소비자 피해와 분쟁을 사전에 예방하고자 실태조사를 추진한 결과 고객의 해제권을 제한하는 조항에 해당되는 사업자는 (주)대우건설, 롯데건설(주), (주)부영주택, 삼성물산(주), (주)삼호, ㈜서희건설, 지에스건설(주), 한신공영(주), (주)한양, 현대건설(주), 현대엔지니어링(주), (주)서한, (주)협성건설, 세종건설(주), 광문개발(주), (주)시티종합건설, (주)반도건설, (주)서령개발, (주)동화주택] 등 19개 건설사였다.

이들은 아파트 옵션 상품의 계약 체결 이후 또는 특정 시점 이후에는 소비자의 계약 해제가 일체 불가한 것으로 규정해왔다. 이에 대해 공정위는 당사자 일방이 이행에 착수하기 이전까지는 소비자가 계약을 해제할 수 있도록 규정했다.

공정위는 “해당 조항은 옵션 상품의 계약 체결 이후 또는 특정 시점 이후에 해제가 일체 불가한 것으로 규정하여 법률의 규정에 의한 고객의 해제권을 과도하게 제한했다”고 지적했다.(약관법 제9조 제1호)

민법 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 명시하고 있다.

또 민법 제565조 제1항에 의하면 고객이 사업자에게 ‘계약금’을 교부하도록 정하고 있는 아파트 옵션상품 공급계약은 당사자 일방이 이행에 착수하기 이전까지는 소비자가 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있도록 하고 있다.

위약금을 과다하게 부과하는 조항을 포함한 건설사는 (주)포스코건설, (주)협성건설, (주)동화주택] 등 3개 사였다. 이들은 기존 위약금이 거래 대금의 10% 수준이 통상의 거래 관행임에도 일부 업체가 옵션 상품 계약금(=계약 해제 시 위약금)을 거래 대금의 20%로 규정했다. 이에 대해 공정위는 계약금을 거래 대금의 10%로 정하도록 하여 위약금이 통상의 거래 관행에 맞게 지급되도록 규정했다.

공정위는 “위약금은 거래 대금의 10% 수준이 통상의 거래 관행임에도 해당 조항은 위약금 액수가 과도하게 책정되어 있어서 고객에게 부당하게 과중한 손해 배상 의무를 부담시키는 불공정 조항”이라고 지적했다.(약관법 제8조)

위약금 이외에 별도의 원상회복 비용을 부담시키는 조항을 담은 건설사는 대림산업(주), (주)대우건설, 롯데건설(주), 삼성물산(주), (주)삼호, (주)서희건설, 에스케이건설(주), 지에스건설(주), (주)포스코건설, 한신공영(주), (주)한양, 현대건설(주), 현대엔지니어링(주), (주)서한, ㈜협성건설, 세종건설(주), 이지건설(주), 중흥에스클래스(주), 광문개발(주), (주)시티종합건설, ㈜서령개발] 등 21개 사가 해당됐다.

이 건설사들에 대해서는 기존 고객의 해제권 행사 시점을 구분하지 않고 일괄적으로 위약금 이외에 별도의 원상회복 비용(실 손해액)까지 부담하도록 규정했으나, 시정 후에는 고객이 사업자의 이행 착수 이전에 옵션 계약을 해제할 시에는 위약금만을 부담하도록 규정했다. 다만 사업자의 이행 착수 이후에 해제할 시에는 원상회복 비용(실 손해액)까지 추가로 부담하도록 규정했다.

옵션 상품 대금 미납 시 아파트 입주를 제한하는 조항을 담은 건설사는 대림산업(주), (주)대우건설, 롯데건설(주), (주)삼호, (주)서희건설, 지에스건설(주), ㈜포스코건설, (주)한양, 현대건설(주), 현대엔지니어링(주), (주)서한, (주)호반건설주택, 세종건설(주), 중흥에스클래스(주), 광문개발(주), (주)서령개발, ㈜동화주택] 등 17개 사가 해당됐다.

이들 건설사들은 지금껏 옵션 상품 공급 계약과 아파트 공급 계약은 별개의 계약임에도 옵션 대금 미납을 이유로 고객의 아파트의 입주 자체를 금지해왔다. 이에 대해서도 공정위는 해당 조항을 삭제하거나 수정하여 고객의 옵션 대금 미납을 이유로 아파트 입주 자체를 금지하는 불공정 조항을 시정하도록 했다.

공정위는 “아파트 공급 계약과 옵션 상품 공급 계약은 법적으로 별개의 계약이어서 동시 이행 관계에 있지 않으므로 아파트 옵션 계약에 기한 고객의 대금 지급 의무와 동시 이행의 관계에 있는 것은 사업자의 아파트 옵션 상품 공급 의무에 국한될 뿐 아파트 자체의 인도 의무는 포함되지 않는다”고 지적했다.

옵션 대금 미납을 이유로 사업자가 아파트 입주 자체를 제한하는 것은 고객에게 부당하게 불리하여 불공정 조항이라는 지적이다.(약관법 제6조 제2항 제1호)

민법 제536조(동시이행의 항변권)는 ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다고 명시하고 있다.

공정위는 “이번 불공정 약관 시정을 계기로 아파트 옵션 상품 공급 계약 관련 소비자 피해를 예방하고, 해당 시장에서의 공정한 거래 관행을 형성하는데 기여할 것”으로 기대했다.