• 맑음동두천 1.7℃
  • 맑음강릉 6.8℃
  • 맑음서울 2.7℃
  • 맑음대전 4.9℃
  • 맑음대구 7.2℃
  • 맑음울산 7.9℃
  • 맑음광주 5.9℃
  • 맑음부산 9.4℃
  • 구름많음고창 4.0℃
  • 흐림제주 9.9℃
  • 맑음강화 1.1℃
  • 맑음보은 2.5℃
  • 맑음금산 3.8℃
  • 맑음강진군 6.4℃
  • 맑음경주시 7.5℃
  • 맑음거제 7.6℃
기상청 제공

칼럼

부동산계약 시 알아두어야 할 주의사항

URL복사

얼마 전 대구지방법원은 임대차보증금을 승계하면서 소액 자금을 더해 주택을 사들이는 이른바 '갭투자' 형식으로 다가구주택 8채를 매입한 뒤 이를 임대하는 과정에서 14명으로부터 임대차보증금 12억9천 여 만원을 받아 돌려주지 않은 집주인에게 사기죄로 징역 5년을 선고했다.

임대차보 증금을 반환할 능력이 없는 소위 ‘깡통전세’인지 모르고 계약을 체결했던 세입자들은 어쩌면 평생을 마련한 목돈을 한 순간에 잃어버리게 되었을지 모른다. 부동산 전세사기를 당 하지 않으려면 부동산 계약 시 어떤 점을 살펴보아야 할까? 이번 호에서는 부동산 계약 시 알아두어야 할 주의사항들을 살펴보도록 하자.


등기부등본 열람 및 권리관계 확인


부동산계약을 체결할 때 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 미리 확인해야 한다. 계약과정에서 부동산 등기부등본을 제대로 확인하지 않았다가 낭패를 보는 사람들이 의외로 많다. 부동산 등기부등본은 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 등기부에 기재되어 있는 공적장부를 말한다.

 

부동산 등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있으며, 표제부·갑구·을구로 구성되어 있는데, 표제부에는 부동산의 소재지와 그 현 황이 나와 있고, 갑구에는 소유권 및 소유권 관련 권리관계 (예:가등기,가처분,예고등기,가압류,압류,경매 등)를, 을구에는 소유권 이외의 권리 관계(예:저당권,전세권,지역권,지상권 등) 가 표시되어 있다.

 

공인중개사가 등기부등본을 발급해 주면 권리관계를 꼼꼼히 살펴보고 만약 저당권 등이 있다면 해당 부동산의 시세에서 선순위채권을 제외한 금액이 전세보증금보다 충분히 높아서 깡통전세가 될 우려는 없는지 확인해야 한다.

 

선순위근저당이 시세의 70%를 넘을 경우 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 크기 때문에 계약을 피하는 것이 좋다. 특히, 아 파트와 달리 시세확인이 어려운 주택은 주의를 요한다. 만약, 해당 부동산에 가압류, 가처분, 선순위 담보권 등의 권리가 기재되어 있는 경우 권리관계를 꼼꼼히 질문하여 확인하고, 그 등기사항의 말소를 특약으로 기재하는 것이 안전하다. 또한, 등기부등본은 최근에 발급된 것인지 발급일자를 확인하고, 계약당일에도 다시 발급하여 권리관계의 변동사항이 없는지도 체크해야 한다.    
계약서 작성은 가급적 임대인과 할 것


부동산등기부등본의 권리관계에 이상이 없다면 전세계약서 또는 월세계약서를 작성하게 된다. 이때 계약서 작성은 가급적 임대인 본인과 체결하는 것이 좋다. 간혹, 임대인이 해외 또는 지방 체류를 이유로 대리인에게 권리를 위임하고 제3자인 대리인이 현장에 나타나 계약을 체결하는 경우가 있다.

 

임대인과 대면계약이 어렵다면 전화통화로 소유자와 대리인의 관계가 무엇인지, 왜 대리인이 계약을 체결하는지, 권리를 위임한 것이 맞는지 확인해야 한다. 위임장과 소유자 인감증명서가 최근 발급된 문서인지 체크한다. 계약체결 후 전세금 또는 월세는 반드시 소유자의 계좌로 지급해야 한다. 전세금이나 월세를 대리인에게 지급하라고 요구하는 경우 전세사기 계약이거나 향후 법적분쟁이 발생할 소지가 있으니 가급적 피하는 것이 좋다. 


전입신고 및 확정일자 받기


전세계약 체결 후에는 전입신고를 해야 집주인이 바뀌더라도 매수인에게 보증금 반환과 계약기간 동안 해당 주택에서 살 수 있는 권리, 즉 대항력을 인정받을 수 있다. 또한, 구청이나 주민센터를 방문해 계약서에 확정일자를 받아두어야 집이 팔렸을 때 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있다.

 

전세사기 피해를 당한 경우 신속히 대응해야 한다. 임대인이 전세금을 반환할 수 없는 깡통 전세 피해인 경우에는 사기죄 성립이 가능하고, 임대인을 상대로 가압류 등 임시조치를 취한 뒤 보증금반환소송을 빨리 시작하는 게 바람직하다. 만약, 부동산이 경매로 넘어간다면 해당부동산의 권리관계를 꼼꼼히 분석하고 전세보증금을 최대한 안전하게 회수하기 위한 낙찰 등 대응방안에 대해 변호사 등 전문가의 조력을 받을 필요가 있다. 

 

본 기사는 MeCONOMY magazine July 2020에 실린 내용입니다.


배너