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칼럼

[신은숙 칼럼] 임대차 3법 어떻게 달라졌나

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정부의 부동산투기 억제의 일환으로 지난 7월 30일 주택임대차보호법 개정안이 국회를 통과해 바로 다음날인 31일부터 시행되었다. 개정된 법률은 임차인의 보호와 전월세 시장의 안정을 위한 목적으로 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 도입하였으며, 이와 함께 부동산 거래신고 등에 관한 법률의 개정으로 전월세신고제를 도입하였다. 위 세 가지 제도를 일명 임대차보호3법이라 부른다. 새롭게 변경된 법률의 시행으로 부동산 시장은 혼란이 가중되는 양상이다. 이하에서는 개정된 임대차보호3법의 내용에 대해 살펴보겠다.

 

 

개정 법률의 내용

 

가. 계약갱신청구권제

 

개정된 주택임대차보호법의 적용을 받는 전월세 세입자는 1회에 한하여 계약기간을 2년 더 연장할 수 있는 권리를 보장받게 되었다.

 

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

 

종전 법률에서는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하면 임대차계약은 더 이상 연장할 수 없었다. 그러나 개정법에서는 임차인에게 2년의 기간을 한도로 1회 더 계약을 연장할 수 있는 권리를 부여하였다.

 

그런데 계약종료기간까지 별다른 입장 없이 기존 계약이 2년간 자동 연장되는 경우에는 임차인이 계약갱신 청구권을 행사한 것으로 보지 않는다. 계약이 묵시적 갱신되어 4년간 거주한 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 6년까지 거주할 수도 있게 된다. 따라서 임대인은 계약기간 만료에 즈음하여 임차인에게 계약갱신청구권 행사의 의사를 반드시 물을 필요가 있다.

 

그렇다고 계약갱신청구권이 임차인에게 무조건 인정되는 것은 아니다. 임차인이 2기의 차임액을 연체한 경우, 임대인이 임차인에게 보상을 제공한 경우, 임대인 또는 임대인의 직계 존비속이 실제 거주하려는 경우 등의 사유가 있으면 계약갱신청구를 거절할 수 있다. 다만, 실제 거주할 의사가 없으면서 임대인이 계약갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결할 경우, 임대인은 임차인에게 손해를 배상할 책임을 부담한다.

 

나. 전월세 상한제

 

개정된 주택임대차보호법에서는 종전 전월세 계약의 전세금 또는 월세의 인상율을 5% 범위로 제한하였다.

 

제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

 

예를 들어 전세보증금 2억원의 계약기간이 만료되어 계약을 갱신할 때 임대인은 전세보증금을 5%인 1,000만원까지만 인상할 수 있다. 5%의 범위에서 당사자의 합의로 정하는 것이므로 임차인이 동의하지 않으면 임대인은 5%마저도 올리지 못할 수도 있다. 종전에는 인상율에 대해 사실상의 제한이 없었다. 임차인이 임대인에게 적정한 차임증감을 요구하더라도 임대인이 계약갱신을 거부해버리면 임차인으로서는 전세보증금 또는 월세 인상에 동의하는 수밖에 없었다. 그러나 전월세 상한제 시행으로 임차인은 최대 5%의 인상까지만 부담하면 된다.

 

단, 모든 임대차계약에 5%의 상한이 적용되는 것은 아니다. 종전의 임차인과 계약이 종료하여 새로운 임차인과 계약을 체결할 경우에는 전월세 상한제의 적용을 받지 않는다. 또한, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 총 4년간 거주하였다면, 그 이후 다시 재계약을 하더라도 이때에는 5%의 적용을 받지는 않는다.

 

만약, 전월세상한제를 회피하려고 전세를 월세로 전환할 경우, 대통령령에 따라 정해진 전월세 전환기준을 따라야 한다. 전월세 전환율은 현재 4%에서 2.5%로 낮아질 예정인데, 임대인과 임차인이 2.5% 이상의 비율을 적용하여 계약하더라도 2.5%를 넘는 부분에 대해서는 법적 효력이 없다. 임차인이 2.5%를 초과하는 월세를 납부할 의무가 없다는 뜻이다. 단, 전환율의 인하가 시행되기 전에 체결된 임대차계약에는 소급적용 되지 않는다.

 

다. 전월세신고제

 

부동산 거래신고 등에 관한 법률의 개정으로 임대차계약을 체결할 경우 계약당사자는 보증금 또는 차임을 계약체결일로부터 30일 이내에 주택관할 시군구청에 신고해야 한다. 이때 임대차신고가 이루어지면 주택임대차보호법상의 확정일자를 부여받은 것으로 보며, 만약 임대인 또는 임차인이 신고를 거부하더라도 단독으로 신고할 수 있다. 단, 주택임대차보호법은 국회 통과로 곧바로 시행되었으나, 전월세신고제는 2021년 6월1일부터 시행되는 점이 다르다.

 

MeCONOMY magazine September 2020


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